احداث پارکینگ در پشت بام امکان پذیر است.
+ نوشته شده در جمعه دهم آذر 1391ساعت 20:28 توسط مهندس ولی
|
2-2: ضوابط و مقررات ساخت و ساز در هر زيرپهنه
1-2-2: ضوابط ساخت و ساز در پهنه سکونت
1-1-2-2: ويژگيهاي کالبدي و نحوه ساخت و ساز در پهنه سکونت (شامل ميزان تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات مجاز ساختماني) در صفحه اول جداول پيوست شماره دو اين سند ارائه شده و لازمالاجرا است.
2-1-2-2: علاوه بر پهنه مسکوني عام، محدودههايي از پهنه سکونت به دليل ارزشهاي طبيعي، تاريخي، فرهنگي، هويتي و يا موقعيت ويژه، از شرايط خاصي براي ساخت و ساز برخوردار بوده و تابع ضوابط و مقررات ويژهاي است.
3-1-2-2: تعداد طبقات در اين پهنه هماهنگ با تراکم ساختماني مجاز و سطح اشغال معين، در زيرپهنههاي مسکوني عام از 2 تا 6 طبقه متفاوت بوده که جزئيات آن در صفحه اول جداول شماره دو پيوست اين سند مشخص شده است.
4-1-2-2: متناسب با کاهش سطح اشغال زمين و افزايش طبقات (حداکثر در يک طبقه) در کليه زيرپهنههاي مسکوني عام، تراکم مازاد تشويقي و يا تخفيف در عوارض (مازاد بر تراکم پايه مالي تا سقف تراکم ساختماني مجاز) تعلق خواهد گرفت. ضوابط مربوطه حداکثر تا سه ماه پس از ابلاغ طرح تفصيلي تهيه و بعد از تأييد کميسيون ماده (5) شهر تهران، به تصويب شوراي اسلامي شهر تهران خواهد رسيد.
5-1-2-2: سطح کل اشغال زمين در کليه قطعات (اعم از زيربناي مفيد و غيرمفيد) در زيرپهنههاي مسکوني عام، حداکثر تا 60 درصد تعيين گرديده است. در کليه قطعات واقع در زيرپهنههاي مسکوني عام، که طول آنها مساوي يا بيش از 25 متر و يا مساحت آنها مساوي يا بالاتر از 180 مترمربع باشد، سطح اشغال تا 2 متر پيشروي طولي، علاوه بر سطوح اشغال (موضوع صفحه اول جداول شماره دو پيوست) با رعايت همجواريها و حقوق همسايگي، مجاز خواهد بود.
6-1-2-2: با توجه به ويژگيهاي هر يک از مناطق (از جمله الگوي مسکن و سقف جمعيتپذيري پيشبيني شده براي هر منطقه، منتج از جمعيتپذيري پيشبيني شده در طرح جامع)، اعمال رعايت حداکثر تعداد واحد مسکوني مجاز احداثي در هر قطعه (پلاک) به تفکيک زيرپهنهها با درج در پروانههاي ساخت هنگام صدور دستور نقشه، که با استفاده از عدد حداکثر تعداد واحد مسکوني تعيين شده در هکتار (ناخالص) و به شرح زير محاسبه خواهد شد، الزامي است.
|
حداکثر تعداد واحد مسکوني مجاز در قطعه |
S: اندازه قطعه (بعد از اصلاحي به مترمربع)
Duh : تعداد واحد مسکوني در هکتار (ناخالص)
توضيح اينکه؛ عدد حاصله (H)، در صورت عدد غيرصحيح به سمت بالا و مشروط به تأمين تعداد پارکينگ مورد نياز رُند (صحيح) ميشود.
7-1-2-2: ميزان سطح اشغال در زيرزمين ساختمانهاي مسکوني حداکثر تا 70 درصد، مجاز است.
8-1-2-2: محل استقرار ساختمان (تودهگذاري) در تمامي پلاکهاي واقع در اين پهنه (سکونت)، ضمن رعايت حقوق همسايگي و رعايت حداکثر سطح اشغال و طبقات مجاز، صرفاً در سطح 70 درصد مساحت قطعه با پيشروي از شمال در طول قطعه تعيين ميشود. در صورت عدم امکان استقرار بنا در جبهه شمالي زمين، نحوه استقرار ساختمان با رعايت موارد فوق، حسب مورد موکول به اخذ تصميم در "شوراي معماري و منظر شهري" منطقه مربوطه خواهد بود.
9-1-2-2: در تمامي زيرپهنههاي سکونت، تعداد طبقات مسکوني مجاز (تعيين شده در صفحه اول جداول پيوست شماره دو)، از اولين طبقه مسکوني به بالا (احداث شده بر روي زيرزمين و يا پيلوت)، محاسبه ميشود.
10-1-2-2: تأمين پارکينگ مورد نياز در هر قطعه (پلاک)، جهت کليه واحدهاي مسکوني (حداقل معادل يک واحد پارکينگ به ازاي يک واحد مسکوني)، در پهنه سکونت (به جز در موارد استثناء که چگونگي تأمين آن مشخص و متعاقباً به تصويب کميسيون خواهد رسيد)، در زيرزمين و يا پيلوت يا هر دو الزامي است.
تبصره (28): توسعه رامپ دسترسي پارکينگ به خارج از مرز قطعات (پلاکها) بعد از رعايت برهاي اصلاحي و در فضاي عمومي همجوار (فضاي پيادهرو)، مطلقاً ممنوع است.
تبصره (29): پيشبيني راههاي ورودي مجزا جهت دسترسي به فضاي پارکينگ (رامپ) و ورودي پياده به ساختمان الزامي است.
تبصره (30): تأمين آسانسور و دسترسي پذيري از فضاهاي ورودي کليه ساختمانها جهت ناتوانان جسمي و حرکتي، مطابق ضوابط و مقررات ملي ساختمان، الزامي است.
2-2-2: ضوابط ساخت و ساز در پهنه فعاليت (S)
1-2-2-2: ويژگيهاي کالبدي و نحوه ساخت و ساز در پهنه فعاليت (شامل ميزان تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات مجاز ساختماني) در صفحه دوم جداول پيوست شماره دو اين سند ارائه شده و لازمالاجرا است.
2-2-2-2: عقبنشيني توده ساختمان در طبقه همکف و آزادسازي فضا جهت تردد، مکث و تجمع عابرين پياده حداقل در محورهاي کار و فعاليت به ميزان 3 متر الزامي است.
3-2-2-2: در اين پهنه ايجاد پيلوت در جوار معبر اصلي ممنوع و حداکثر ارتفاع مفيد ساختمان در طبقات همکف و اول 5/4 متر تعيين ميگردد.
4-2-2-2: در زيرپهنههاي پهنه (S12)، احداث واحدهاي تجاري حداکثر در حد 30 درصد تراکم ساختماني، در طبقات همکف و اول، مجاز خواهد بود.
5-2-2-2: عملکرد، کارکرد يا کاربري تجاري در اين پهنه شامل؛ کليه واحدهاي تجاري (مغازهها و صنوف)، فروشگاههاي بزرگ و پاساژها و دفاتر تجاري (بنگاهها و شرکتهائي که طبق قانون تجارت و مشابه آن اداره ميگردند و قبلاً به کاربري اداري مصطلح بودهاند)، ميباشد.
تبصره (31): صدور پروانه با کاربري مسکوني در اين پهنه (S)، براي معدود پلاکهايي که از قبل داراي عملکرد مسکوني و بهرهبرداري سکونتي با پايان کار مربوطه بودهاند، بنا به درخواست مالک مجاز خواهد بود.
3-2-2: ضوابط ساخت و ساز در پهنه مختلط (M)
1-3-2-2: مشخصات کالبدي و نحوه ساخت و ساز در زيرپهنههاي اين پهنه مطابق صفحه سوم جداول پيوست شماره دو تعيين گرديده و لازمالاجرا است.
2-3-2-2: در کليه قطعات (پلاک)هاي واقع در اين پهنه، ضمن اختصاص طبقه همکف (در زيرپهنه M111 استثنائاً همکف و اول)، صرفاً به کارکرد تجاري، صدور پروانه به يکي از حالات ذيل با رعايت مفاد تبصره (32) مجاز ميباشد:
(الف): در طبقات بالاي همکف، مختلط مسکوني- اداري يا دفاتر تجاري، ضمن رعايت مفاد بند 3-3-2-2.
(ب): در طبقات بالاي همکف، تماماً اداري يا دفاتر تجاري.
(ج): در طبقات بالاي همکف، تماماً مسکوني.
تبصره (32): ميزان ضريب سکونت، در هر زيرپهنه و با توجه به ويژگي هر منطقه و ضمن رعايت حداقلهاي پيشبيني شده در جدول پيوست شماره دو، در اسناد 1:2000 طرح تفصيلي تدقيق شده، که در هنگام صدور پروانه ملاک عمل خواهد بود.
3-3-2-2: ايجاد واحدهاي مسکوني و دفاتر تجاري و اداري توامان در طبقات بالاي همکف يک ساختمان در اين پهنه، مشروط به ايجاد دسترسي مستقل از معبر براي قسمتهاي مسکوني و نيز عدم ارتباط طبقات و واحدهاي مسکوني با غيرمسکوني، مجاز خواهد بود.
4-3-2-2: در زيرپهنه M111 احداث بناي بلندمرتبه در نقاطي خاص که در نقشههاي 1:2000 پهنهبندي مشخص گرديده است، با تهيه طرح توجيهي و طبق ضوابط مصوب، مجاز است.
5-3-2-2: احداث واحدهاي تجاري در زيرپهنه M111 حداکثر در حد 40 درصد و در ساير زيرپهنههايM11 ، حداکثر در حد 20 درصد تراکم ساختماني، مجاز خواهد بود.
6-3-2-2: کليه پلاکهايي که طبق طرح تفصيلي جديد در پهنه مختلط قرار گرفتهاند، در صورتي که مساحت قطعه بيش از 4000 مترمربع باشد، تهيه دستورالعمل طراحي شهري جهت بستر پيراموني در مقياس يک يا چند بلوک شهري (با توجه به دامنه تأثير پروژه) ضمن رعايت ضوابط زيرپهنه مربوطه، الزامي است. در اين خصوص استفاده از خدمات «طرح جامع سه بعدي» جهت بلوک يا بلوکهاي شهري واقع در محيط زمينه و بستر پيراموني بناهاي مذکور از طريق مهندسين مشاور و يا دفاتر طراحي و مهندسي ذيصلاح و نيز طرح موضوع در «شوراي معماري و طراحي شهري حوزه معاونت شهرسازي و معماري»، الزامي خواهد بود.
4-2-2: ضوابط ساخت و ساز در پهنه حفاظت (سبز و باز) G
1-4-2-2: در تمامي زيرپهنههاي دوازدهگانه پهنه کلان حفاظت (سبز و باز)، به غير از زيرپهنههاي باغات و اراضي مزروعي (G21) که مطابق مفاد قسمت (9) اين سند خواهد بود، هرگونه ساخت و ساز با حداقل بنا و سطح اشغال و صرفاً در قالب طرحهاي ويژه مصوب مجاز خواهد بود.
تبصره (33): ساخت و ساز در اين پهنهها بسيار محدود بوده و احداث ساختمانهاي مسکوني در زيرپهنههاي (G32) مطلقاً ممنوع است.
تبصره (34): کليه زيرپهنههاي اين پهنه مشمول کاربريهاي تثبيت شده در نقشه پهنهبندي اين طرح بوده و هرگونه تغيير کاربري در اين پهنهها ممنوع است.
2-4-2-2: کليه پارکهاي شهري و فضاهاي سبز (رفوژها، لچکيها، درختان حاشيه خيابانها و...)،به عنوان خدمات پشتيبان (فضاي سبز) در پهنههاي سکونت، فعاليت و مختلط، تثبيت و حفاظت شده و به منظور تأمين سرانه فضاي سبز با پوشش مناسب در سطوح محلي، ناحيهاي و منطقهاي، گسترش مييابند.
تبصره (35): تخصيص فضاهايي مناسب براي مديريت بحران، پدافند غيرعامل، و ايجاد پناهگاههاي جمعي در کليه زيرپهنههاي اين پهنه به ويژه در پهنه (G32) از طريق تهيه و تصويب طرحهاي ويژه، مجاز است.
تبصره (36): تأمين دسترسي سواره مناسب و ايجاد پارکينگهاي عمومي براي پارکها، متناسب با مقياس عملکرد پارک، حجم مراجعات و تواتر مراجعه، الزامي است.
تبصره (37): تخصيص حداقل 80 درصد سطح پارکها، به پوشش گياهي، آب و آبنما ضروري است.
تبصره (38): ايجاد حصار براي کليه پارکهاي شهر با استفاده از پوشش گياهي با ارتفاع مناسب از سطح زمين، مجاز بوده و استفاده از جداره صلب و با مصالح بنائي ممنوع است.
3-4-2-2: هر گونه ساخت و ساز مسکوني، اداري، صنعتي و نظامي در محدوده پارکهاي جنگلي ممنوع بوده و کاربريهاي مجاز، محدود به فعاليتهاي مرتبط با گذران اوقات فراغت، تفرج، گردشگري و ورزشي (روباز) ميباشد.
تبصره (39): ساماندهي و تجهيز پارکهاي جنگلي به صورت يکپارچه و به منظور تأمين ايمنيهاي اکولوژيک (حفاظت از اکوسيستمهاي گياهي و جانوري)، انساني (آتشسوزي، تخريب و قطع اشجار) و اجتماعي، الزامي است.
تبصره (40): هرگونه واگذاري دائمي عرصه و اعيان پارکهاي جنگلي ممنوع بوده و واگذاري محدودههايي از پارک براي تجهيز و استقرار کاربريهاي مجاز، طبق ضوابط و مقررات قانوني بهرهبرداري از پارکهاي جنگلي و به صورت اجاره کوتاهمدت، مجاز است.
4-4-2-2: رعايت ضوابط و مقررات معلولين در کليه پارکها و فضاهاي باز عمومي الزامي است.
5-4-2-2: هرگونه ساخت و ساز در پهنه اصلي فضاي سبز عمومي (G1) با حداقل بنا و سطح اشغال و صرفاً با تهيه طرحهاي ويژه مصوب کميسيون ماده (5) مجاز است.
6-4-2-2: هر گونه ساخت و ساز در پهنه اصلي (G2) و زيرپهنههاي مربوطه (مطابق صفحه سوم جداول پيوست دو) طبق دستورالعمل ماده (14) قانون زمين شهري، (مطابق مفاد قسمت 9-1-2 اين سند)، مجاز است.
7-4-2-2: هرگونه ساخت و ساز در پهنه اصلي زيرپهنههايG311 و G312 از پهنه اصلي سبز و باز (حفاظت ويژه -G3)، براساس طرحهاي منظر و طراحي شهري مصوب کميسيون ماده (5)، مجاز است.
8-4-2-2: در زيرپهنه G321 (پهنههاي سبز و باز ويژه)، هرگونه ساخت و ساز (به جز احداث تجهيزات و خدمات بينراهي در بزرگراههاي با حريم بيش از 50 مترمربع مشروط به طراحي و رعايت ضوابط ترافيکي و زيستمحيطي)، براساس ضوابط سازمان ميراث فرهنگي مجاز است.
9-4-2-2: در زيرپهنه G322 (حريم بزرگراههاي ويژه) هرگونه ساخت و ساز(به جز احداث تجهيزات و خدمات بينراهي در بزرگراههاي با حريم بيش از 50 متر عرض، مشروط به طراحي و رعايت ضوابط ترافيکي و زيستمحيطي)، ممنوع و صرفاً به ايجاد فضاي سبز اختصاص خواهد يافت.
10-4-2-2: هرگونه ساخت و ساز در زيرپهنه G323 (پهنه حفاظت ويژه محدوده بين حد کالبدي شهر و محدوده شهر)، به جزء ساختمانهاي مستقل يا مختلط مسکوني، با حداقل بنا و سطح اشغال، صرفاً براساس طرحهاي ويژه مصوب کميسيون ماده (5) شهر تهران، مجاز است.
5-2-2: مالکين املاک و اراضي با کارکرد «ذخيره نوسازي شهري» موضوع بند 5-1-1 صفحه (4) اين سند، با بکارگيري مهندسين مشاور ذيصلاح و ضمن رعايت مصوبات طرح تفصيلي منطقه مربوطه و توجه به نيازها و برنامهاي شهرسازي حوزه نفوذ املاک مذکور، نسبت به تهيه و ارائه طرح اوليه (ائيدوگرام) شامل ترکيبي از کاربريهاي مجاز پهنه مربوطه و سطح و سطوح آنها همراه با گزارشات توجيهي لازم اقدام و درخواست خود را به شهرداري منطقه مربوطه ارائه تا پس از ارسال به حوزه معاونت شهرسازي و معماري شهرداري و بررسي آن، از طريق دبيرخانه کميسيون ماده (5) شهر تهران در دستور کار کميسيون قرار گيرد.
3- جدول فضاهاي غيرمفيد و مجاز جهت احداث در مشاعات ساختمانهاي مسکوني و غيرمسکوني
- فضاهاي غيرمفيد و مجاز جهت احداث در مشاعات ساختمانهاي مسکوني
(بيش از حد تراکم ساختماني مجاز)
|
مشاعات ساختمانهاي مسکوني |
پارکينگ |
انباري |
لابي |
سرايداري |
سرويس بهداشتي |
مديريت |
اطلاعات |
سايت کامپيوتر |
سالن اجتماعات |
فضاي بازي بچهها |
تأسيسات |
شوت زباله |
راهرو، پله و آسانسور |
ورزشي |
داکت، هواکشها و نورگيرها |
|
حياط |
|
|
|
|
* |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
زيرزمين |
* |
* |
* |
* |
* |
* |
|
* |
* |
* |
* |
* |
* |
* |
* |
|
همکف يا پيلوت |
* |
* |
* |
* |
* |
* |
* |
* |
* |
* |
* |
* |
* |
* |
* |
|
طبقات |
|
|
* |
|
|
|
|
|
|
|
* |
* |
* |
|
* |
|
پشتبام |
* |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
* |
|
* |
|
* |
● مساحت سرويس بهداشتي، حداکثر 3 مترمربع مجاز ميباشد.
● مساحت سرايداري براي مجتمعهاي بالاتر از 6 واحد حداکثر 40 مترمربع مجاز ميباشد (سرويس سرايداري بايستي در داخل آن لحاظ گردد).
- فضاهاي غيرمفيد مجاز جهت احداث در مشاعات ساختمانهاي غيرمسکوني (تجاري، اداري و خدمات)
(بيش از حد تراکم ساختماني مجاز)
|
مشاعات ساختمانهاي تجاري، اداري و خدمات |
نگهباني |
سرايداري |
نمازخانه |
سرويس بهداشتي |
مديريت و سايت کامپيوتر |
اطلاعات |
پارکينگ |
پله و آسانسور |
تأسيسات |
|
حياط |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
زيرزمين |
* |
* |
* |
* |
|
|
* |
* |
* |
|
همکف |
|
|
* |
* |
* |
* |
* |
* |
|
|
طبقات |
* |
|
* |
|
|
|
* |
* |
|
|
پشت بام |
* |
|
|
|
|
|
|
* |
* |
● مساحت اتاق مديريت و سايت کامپيوتر حداکثر 40 مترمربع، مجاز ميباشد.
● سرايداري حداکثر 50 مترمربع در زيرزمين، مجاز ميباشد.
● فضاي اطلاعات تا حداکثر 6 مترمربع جزء مشاعات (غيرمفيد) محاسبه ميشود.
توضيح: رعايت حداقل عرض راهرو و راهپله و ابعاد آسانسور در کليه ساختمانها، مطابق مباحث 2 و 15 مقررات ملي ساختمان الزامي است.
+ نوشته شده در چهارشنبه هشتم آذر 1391ساعت 14:52 توسط مهندس ولی
|
آرايشگاههاي زنانه ، علاوه بر استقرار در اماكن داراي كاربري تجاري، مجاز به استقرار در واحد هاي داراي كاربري اداري نيز مي باشند.
+ نوشته شده در شنبه یکم مهر 1391ساعت 10:48 توسط مهندس ولی
|
محل مجاز استقرار توده ساختمان و ميزان پيشروي طولي كليه ساختمانها درتمامي پهنه هاي استفاده ازاراضي درشهرتهران (S , M - R) درقطعات با مساحت 180 متر مربع وبيشتر يا 25 متر طول وبيشتر ، به ميزان 60 درصد بعلاوه 2 متر طول قطعه با رعايت حداكثر سطح اشغال مجاز پهنه بلامانع مي باشد.
در خصوص ساير قطعات، ميزان پيشروي طولي براساس بافت محل ، مساحت قطعات واقع درطرفين گذر ، وضعيت بنا وپيشروي مجاورين و با تاكيد بر جلوگيري از آشفتگي نماي شهري و با رعايت سطح اشغال مجاز ، در شوراي معماري منطقه اتخاذ تصميم میگردد.
درمورد قطعاتي كه با توجه به زير پهنه وقوع آنها ،داراي سطح اشغال مجاز بيش از 60 درصد مي باشند، پيشروي طولي به ميزاني تعريف گردد كه سطح اشغال مجاز زيرپهنه تامين گردد. در مواردي كه زمين از شكل منظمي برخوردار نيست ، موضوع پيشروي طولي مجاز در شوراي معماري منطقه مطرح و اتخاذ تصميم میگردد.
در خصوص املاكي كه با طرحهاي تعريض گذر برخورد دارند و داراي اصلاحي در عرض مي باشند، پيشروي مازاد 60%+2 متر با پخ 45درجه تا رعايت سطح اشغال مجاز پهنه تعيين مي گردد.بديهي است رعايت پخ 45 درجه مجاور گذر الزامي نمي باشد.
+ نوشته شده در چهارشنبه یکم شهریور 1391ساعت 16:56 توسط مهندس ولی
|
تامین پارکینگ برای کلیه واحدهای مسکونی در پهنه سکونت متناسب با اندازه واحد مسکونی الزامیست. بنا بر این :
برای واحدهای مسکونی تا ۱۵۰ متر مربع یک واحد پارکینگ مورد نیاز است.
برای واحدهای مسکونی بیش از ۱۵۰ متر مربع تا ۲۵۰ متر مربع دو واحد پارکینگ مورد نیاز است.
برای واحدهای مسکونی بیش از ۲۵۰ متر مربع سه واحد پارکینگ مورد نیاز است.
+ نوشته شده در شنبه چهاردهم مرداد 1391ساعت 1:24 توسط مهندس ولی
|
ضوابط و مقررات ساخت و ساز طرح تفصيلي جديد شهر تهران، مجموعهاي است مرکب از ضوابط عمومي يا عام که به ارائه الزامات کلي طرح در زمينههاي مختلف کالبدي اختصاص مييابد، و ضوابط و مقررات خاص زيرپهنهها که به تعيين نحوه ساخت و ساز در هر يک از زيرپهنهها ميپردازد. و ابزار نوشتاري هدايت و کنترل ساخت و ساز و تحولات کالبدي در شهر تهران را تشکيل ميدهند.
ضوابط و مقررات ساخت و ساز عمومي يا عام
تراکم ساختماني مجاز
تراكم ساختماني مجاز" حداکثر حجم ساخت و ساز تا سقف تراکمهاي تعيين شده در اين سند است و به تفاوت در هر كاربري و متناسب با مساحت قطعه و عرض معبر همجوار است، که به تفکيک هر زيرپهنه طبق نقشههاي پهنهبندي اين طرح تعيين گرديده و در دستور نقشه درج میشود.
به منظور سامانبخشي به سيماي شهر تهران ، احداث بنا در محورهايي با حداقل عرض ۱۲ متر در صورتیکه که بيش از 60 درصد قطعات آن محور در طرفين گذرها ( حد فاصل دو گذر با حداقل عرض ده متر ) بر مبناي ضوابط قبلي ساخته شده مطابق تراکم و طبقات ساخته شده غالب قطعات مجاور، با پیشنهاد شهرداری منطقه و تایید نهایی معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران مجاز است.
ادامه ضوابط در پست بعدی خواهد آمد.+ نوشته شده در چهارشنبه بیست و چهارم خرداد 1391ساعت 0:54 توسط مهندس ولی
|
مهمترين سند اجرايي طرح راهبردي - ساختاري (جامع) شهر، براي تحقق چشمانداز، اهداف و راهبردهاي بلندمدت توسعه و عمران شهر تهران در زمينه هدايت و کنترل نحوه استفاده از اراضي شهري، تحولات کالبدي و نحوه ساخت و ساز در محدوده شهر با اتکاء به شيوه پهنهبندي، محسوب ميگردد.
نظام پهنهبندي در طرح جامع جديد شهر تهران
" پهنهبندي شهر تهران" به منظور جلوگيري از تداخل غيرضروري و نامناسب کارکردها و کاربريها و ارتقاء کيفيت و کارايي محيط شهري تدوين شده است.
نحوه استفاده از اراضي در سطح شهر تهران براساس ضوابط مشخص، در چهار پهنه متمايز و کلان به شرح زير تعريف شده است:
1 - پهنه کلان سکونت (R)
2 - پهنه کلان فعاليت (S)
3 - پهنه کلان مختلط (M)
4 - پهنه کلان پهنه حفاظت (سبز و باز) (G)
1 - پهنه کلان سکونت (R)
محدودههايي از شهرکه کاربري غالب آن مسکوني بوده و به غير از قطعات و پلاکهاي خالص مسکوني، شامل شبکه معابر و دسترسيها و خدمات (اعم از غيرانتفاعي و انتفاعي) پشتيبان سکونت است. در اين پهنه به منظور تأمين امنيت و آرامش، اعم از انتفاعي و غيرانتفاعي، استقرار طيفي گسترده از فعاليتها ممنوع و يا مشروط بوده و صرفاً استقرار فعاليتهاي تجاري و خدمات شامل؛ فضاي سبز، آموزشي، بهداشتي - درماني، فرهنگي، مذهبي، تفريحي - گردشگري، ورزشي و پارکينگهاي عمومي در مقياس محلات و نواحي، مرتبط با نيازهاي اوليه ساکنان، مجاز است.
علاوه بر اين در اين پهنه سعي شده است، به منظور کاهش تقاضاي سفر و افزايش سرزندگي در محيطهاي مسکوني، ضمن ساماندهي واحدهاي تجاري و تمرکز نسبي در مراکز محلات، استقرار واحدهاي خرد تجاري در جهت رفع مايحتاج روزمره ساکنين در نزديکترين فاصله و به نحو مناسب و صرفا در مقياس محلات نيز تأمين گردد.
پهنه کلان سکونت (R)، شامل؛ دو پهنه اصلي "مسکوني عام" و "مسکوني ويژه" است
پهنه اصلي "مسکوني عام" با کدهاي يک رقمي (R1 ) و شامل 3 پهنه با کد دو رقمي :
پهنه مسکوني با تراکم کم (R11)
پهنه مسکوني با تراکم کم (R11) به دو زيرپهنه با کد سه رقمي (R111) و (R112) طبقهبندي شدهاست.
در اين كد ها ضوابط كلي ساخت و ساز تا سه طبقه با حد اكثر تراكم 180 درصد تعريف شده است.
پهنه مسکوني با تراکم متوسط (R12)
پهنه مسکوني با تراکم متوسط (R12) به دو زيرپهنه با کد سه رقمي (R121) و (R122) طبقهبندي شدهاست.
در اين كد ها ضوابط كلي ساخت و ساز تا پنج طبقه با حد اكثر تراكم 300 درصد تعريف شده است.
پهنه مسکوني با تراکم زياد (R13)
پهنه مسکوني با تراکم زياد (R13) به يك زيرپهنه با کد سه رقمي (R131) طبقهبندي شدهاست.
در اين كد ضوابط كلي ساخت و ساز تا شش طبقه با حد اكثر تراكم 360 درصد تعريف شده است.
پهنه اصلي "مسکوني ويژه " با کدهاي يک رقمي (R2 ) و شامل 6 پهنه با کد دو رقمي :
پهنه مسکوني ارزشمند روستائي (R21)
پهنه مسکوني ارزشمند روستائي (R21) به دو زيرپهنه با کد سه رقمي (R211) و (R212) طبقهبندي شدهاست.
در اين كد ها ضوابط كلي ساخت و ساز تا سه طبقه با حد اكثر تراكم 120 درصد تعريف شده است.
پهنه مسکوني ارزشمند تاريخي (R22)
پهنه مسکوني ارزشمند تاريخي (R22) به يك زيرپهنه با کد سه رقمي (R221) طبقهبندي شدهاست.
در اين كد ضوابط كلي ساخت و ساز تا دو طبقه با حد اكثر تراكم 100 درصد تعريف شده است.
پهنه مسکوني ارزشمند معاصر (R23)
پهنه مسکوني ارزشمند معاصر (R23) به يك زيرپهنه با کد سه رقمي (R231) طبقهبندي شدهاست.
در اين كد ضوابط كلي ساخت و ساز ، تثبيت وضع موجود طبق طرح هاي قبلي مصوب تعريف شده است.
پهنه مسکوني ارزشمند سبز (R24)
پهنه مسکوني ارزشمند سبز (R24) به يك زيرپهنه با کد سه رقمي (R241) طبقهبندي شدهاست.
در اين كد ضوابط كلي ساخت و ساز تا چهار طبقه با حد اكثر تراكم 10 درصد تعريف شده است.
پهنه مسکوني ويژه پهنه مرکزي شهر (R25)
پهنه مسکوني ويژه پهنه مرکزي شهر (R25) به يك زيرپهنه با کد سه رقمي (R251) طبقهبندي شدهاست.
در اين كد ضوابط كلي ساخت و ساز تا پنج طبقه با حد اكثر تراكم 250 درصد تعريف شده است.
پهنه مسکوني ويژه محورهاي شهري (R26)
پهنه مسکوني ويژه محورهاي شهري (R26) به سه زيرپهنه با کد سه رقمي (R261) و (R262) و (R263) طبقهبندي شدهاست.
در اين كدها ضوابط كلي ساخت و ساز تا هشت طبقه با حد اكثر تراكم 320 درصد تعريف شده است.
تشریح پهنه های کلان دیگر را در آینده توضیح خواهم داد.
+ نوشته شده در یکشنبه سیزدهم فروردین 1391ساعت 1:7 توسط مهندس ولی
|
اقدامات زير در محدوده خدماتي ، احتياج به مراجعه به شهرداري و كسب مجوز ندارد؛
1- مرمت پشت بام از قبيل ( تعويض قيرگوني، پوشش آسفالت، نصب موزائيك، اندود كاهگل، تعويض يا تعمير شيرواني)
2- تعويض موزائيك ساختمان و راه پله
3- سفيد كاري و نقاشي و نصب كاشي
4- نماسازي ، اعم از ساختمان و ديوار حياط
5- محوطه سازي در منازل و مجتمع هاي مسكوني اعم از احداث حوض و يا استخر و هر نوع كف بندي ، باغچه بندي مشروط به عدم حذف پاركينگ
6- نصب ، تعمير يا تعويض سرويس هاي بهداشتي
7- تعويض درب يا پنجره ، مشروط به عدم تغيير در نظام فني و معماري و كاربرد ساختمان و رضايت كليه مالكين
8- لوله كشي آب ، فاضلاب ، گاز و نصب شوفاژ ، مشروط بر اينكه محل موتورخانه نياز به احداث ساختمان جديدي نداشته باشد. احداث منبع گازوئيل يا آب زير حياط
9- حفر چاه فاضلاب و تخليه آن
10- احداث سرويس ( توالت ) مجزا از ساختمان حداكثر 2 مترمربع در حیاط
11- ترميم ديواري كه بر اصلاحي نداشته باشد.
12- رفع نواقص بهداشتي ساختمان ، مشروط به عدم تغيير نظام فني ، معماري و كاربرد ساختمان
+ نوشته شده در سه شنبه هجدهم بهمن 1390ساعت 21:55 توسط مهندس ولی
|
بر اساس صورتجلسه مورخ 1382/1/18 کمیسیون ماده پنج مقرر گردیده است که :
الف- به منظور ارتقاء کیفیت معماری ساختمان های مسکونی کلیه مشاعات از قبیل راهرو- راه پله - آسانسور- هال ورودی - نورگیر- تاسیسات - سطوح ورزشی و دیوارها وستونها وهمچنین انباری ها(درپیلوت و زیرزمین ها) و پارکینگ جزء زیربنای مفید وتراکم مبنا محسوب نگردد وشهرداری تهران طبق ضوابط ومقررات قانونی نسبت به صدور پروانه ساختمانی اقدام نماید.
ب- درکلیه پهنه ها مساحت قطعه قبل از اصلاحی وعرض گذر پس از رعایت براصلاحی ملاک عمل خواهد بود.
+ نوشته شده در یکشنبه شانزدهم بهمن 1390ساعت 12:23 توسط مهندس ولی
|
هر گونه اقدام اجرايي در ساختمان كه با پروانه صادره يا نقشه هاي مهر و امضا شده ضميمه پروانه مغايرت داشته باشد يا بدون مجوز اقدام به احداث بنا شود خلاف ساختماني است و عوامل شهرداري مستقر در نواحي شهرداري موظف به جلوگيري از ادامه عمليات ساختماني هستند در اينصورت پس از جلوگيري و تعطيلي كارگاه براي ادامه عمليات ساختماني بايستي به تخلفات حادث شده رسيدگي و گواهي عدم خلاف يا گواهي بلامانع شهرسازي صادر شود.
در صورتيكه مفاد پروانه صادره با نقشه هاي تاييد شده ، مغايرتي وجود داشته باشد موارد مندرج در پروانه صادره ملاك عمل قرار ميگيرد.
+ نوشته شده در شنبه پانزدهم بهمن 1390ساعت 22:47 توسط مهندس ولی
|
طبق تبصره ۲۴ از ماده ۵۵ قانون شهرداری ها
"دایر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی وسیله مالک از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب نمیشود"
و مالکین میتوانند در واحد مسکونی مجاز خود نسبت به دایر کردن موارد بالا بدون نیاز به پایانکار اداری یا تجاری اقدام و فعالیت کنند.
ضمنا
نظر به اینکه در خصوص نحوه دایر کردن داروخانه در اماکن مسکونی در ارتباط با ماده واحده قانون محل مطب پزشکان مصوب مورخ 66/10/20 مجلس شورای اسلامی سئوالاتی مطرح است لذا به منظور ایجاد وحدت رویه و جلوگیری از بروز مشکل و مزاحمت جهت ساکنان مستقر در ساختمانهای مسکونی و تا تهیه آئین نامه ای دراین خصوص مراتب ذیل اعلام می گردد.
1 ـ فعالیت داروخانه در محل مورد نظر نبایستی مزاحمت ترافیکی ایجاد نماید.
2 ـ محل مورد درخواست باید دارای دسترسی مناسب بوده و مزاحمتی برای همسایگان ایجاد ننماید.
3 ـ هیچگونه تغییری در تقسیمات داخلی واحد مسکونی نبایستی داده شود به نحوی که پس از تعطیل یا جابجائی داروخانه ، محل مجدداً آماده استفاده مسکونی باشد.
4 ـ چنانچه محل مورد نظر در واحدهای مسکونی آپارتمانی واقع است سایر مالکین آپارتمانهای آن مجموعه رضایت کتبی خود را اعلام نمایند.
5 ـ متقاضی مجوز تاسیس داروخانه از وزارت بهداشت و درمان و آموزش پزشکی را در دست داشته و متعهد گردد از محل مزبور صرفا برای انجام شغل داروسازی و فروش دارو استفاده نمایند و از فروش محصولات دیگر خودداری نماید در غیر این صورت از نظر شهرداری واحد تجاری محسوب و بر اساس ضوابط و مقررات حاکم بر اماکن تجاری اقدام خواهد شد.
6 ـ داروخانه هائی که بترتیب فوق و با استفاده از قانون محل مطب پزشکان دایر می گردند قابل تبدیل و استفاده جهت سایر مشاغل غیر پزشکی نمی باشد.
7ـ در گواهیهای صادره قید گردد دایر نمودن داروخانه در محل موردنظر هیچ گونه سابقه کسبی ایجاد نخواهد نمود.
8 ـ متقاضیان تاسیس داروخانه در صورت دارا بودن شرایط فوق بایستی ابتدا مجوز شهرداری را کسب و سپس نسبت به تاسیس آن اقدام نمایند.
9 ـ چنانچه محل مورد نظر متقاضی دارای شرایط فوق نباشد مراتب بهمراه سابقه به دبیرخانه کمیسیون ماده 5 ارسال گردد.
10 ـ در مورد فعالیت شغلی صاحبان حرف وابسته نیز در ارتباط با قانون محل مطب پزشکان مطابق این دستورالعمل اقدام گردد.
+ نوشته شده در شنبه دوازدهم آذر 1390ساعت 13:53 توسط مهندس ولی
|
یکی از موارد تجهیزات شهری در طراحی و برنامه ریزی شهری احداث توالت عمومی است و در اکثر شهر های جهان برنامه ریزی و توجه خاصی به آن شده است.
و در کنار آنها سرویسهای عمومی دیگری مانند لباسشویی هم پیش بینی میشود.
اینگونه مراکز میتواند انتفاعی هم باشد.
مثلا با وجود چندین دستگاه ماشین لباسشویی در یک مرکز مردم میتوانند با پرداخت هزینه ای اندک استفاده نمایند.
در بند ۲۱ قانون شهرداری ها ( وظایف شهرداری ) نیز پیش بینی این موارد شده است
21- احداث بناهاوساختمان های موردنیازمحل ازقبیل رختشوریخانه و مستراح وحمام عمومی و کشتارگاه ومیدان ها وباغ کودکان وورزشگاه مطابق اصول صحی و فنی و اتخاذ تدابیرلازم برای ساختمان خانه های ارزان قیمت برای اشخاص بی بضاعت ساکن شهر.
البته در قرن بیست و یکم توجه خاص به همه جوانب طراحی معماری و دسترسیها و مصالح و نما و تجهیزات بهداشتی و ضد عفونی کردن و ... ضروریست.
+ نوشته شده در یکشنبه یکم آبان 1390ساعت 9:27 توسط مهندس ولی
|
+ نوشته شده در یکشنبه یکم آبان 1390ساعت 9:18 توسط مهندس ولی
|
1- طبق پيوست 2 مبحث پانزدهم مقررات ملي ساختمان ، حداقل ابعاد مفيد چاله آسانسورهاي 4 نفره نيمه اتوماتيك ، عرض 140 وطول 160 سانتيمتر درنظر گرفته شده است . كه باتوجه به اينكه طبق ضوابط ابلاغي ابعاد مفيد چاه آسانسور160*200 سانتيمتر ميباشد ، ابعاد مفيد 140*160 سانتيمتر براي املاك ريزدانه با مساحت سند حداكثر 200 مترمربع وياكمتر ، ملاك قرار گيرد .
2- طبق بند 3-1-4-4-4 مبحث سوم مقررات ملي ساختمان ، راه پله بايد دست كم 110 سانتيمتر عرض مفيد داشته باشد ، مگرآنكه مجموع تعدادمتصرفان تمام طبقات استفاده كننده از راه پله كمتر از 50 نفر باشد كه دراينصورت عرض مفيد مي تواند به حداقل 90 سانتيمتركاهش داده شود . لذا چنانچه مساحت سند حداكثر 200 مترمربع ويا كمترباشد ، و ساختمان مربوطه نيز حداكثر تا 5 سقف و با اسكلت فلزي طراحي گردد وتعداد كل ساكنين آن نيزكمتر از 50 نفر باشند ، عرض پاگرد مياني ، يك متر(كه پله اي درپاگرد قرار نگيرد) و عرض پاگرد در ورودي آپارتمان (هم تراز با سطح واحد) 20/1 متر، ابعاد مفيد و تمام شده راه پله ( به هنگام بهره برداري) 2* 60/4 متر درنظر گرفته شود .
ضمناً ارتفاع هرپله نيز حداكثر تا 18 سانتيمترقابل قبول باشد . بديهي است ساختمانهاي مشمول رعايت ضوابط ومقررات شهرسازي ومعماري براي افراد معلول جسمي- حركتي از مفاد اين متن مستثني ميباشند وميبايست ضوابط مربوط به آنان كمافي السابق رعايت گردد .
3- املاكي كه پس از رعايت براصلاحي ، حداكثر بر6متر و مساحت آن حداكثر 200 مترمربع وكمتر مي باشد علاوه بررعايت مفاد بند 1 و 2 اين دستورالعمل، الزامي به تامين لابي نداشته باشد .
شايان ذكر است دررابطه باعدم اجراي لابي انخاذ تدابير ايمني و حفاظتي لازم جهت جلوگيري و كاهش آثار تخريبي درزمان وقوع حريق، ضروري مي باشد .
+ نوشته شده در جمعه بیست و دوم مهر 1390ساعت 9:11 توسط مهندس ولی
|
با ادغام ضوابط معلولين و آسانسور و ايمني و آتش نشاني در مورد راه پله و آسانسور مورد نياز در طرح هاي مسكوني به نتايج زير ميرسيم :
1 – ابعاد داخل به داخل باكس راه پله 240 در 480 سانتيمتر. ( ضمنا چشم پله نداشته باشد براي جلوگيري از دودكش شدن باكس راه پله . )
2 – ابعاد داخل به داخل باكس آسانسور 160 در 200 سانتيمتر.
3 - لابي جلوي آسانسور 150 در 150 سانتيمتر.
4 – در صورتيكه در هر طبقه تا چهار واحد مسكوني داشته باشيم يك واحد راه پله و آسانسور كافي است .
5 - در صورتيكه در هر طبقه بيشتر از چهار واحد مسكوني داشته باشيم حداقل دو واحد راه پله و آسانسور.
6 – ارتفاع پله 17 سانتيمتر وعرض كف پله 30 سانتيمتر و ديوار دور تا دور باكس راه پله و باكس آسانسور 20 سانتيمتر .
+ نوشته شده در پنجشنبه سوم شهریور 1390ساعت 11:22 توسط مهندس ولی
|
اول اينكه رعايت ابعاد و مساحت نورگيرها و حياط خلوت ها براي نورگيري فضاهاي مسكوني يا اداري طبق توضيحات مطالب قبلي الزميست . در صورت رعايت ابعاد و مساحت نورگيرها و حياط خلوت ها مساحت آنها از مساحت زيربنای ساختمان كسر ميشود.
براي محاسبه مساحت نورگيرها و حياط خلوت ها در صورتيكه اين نورگير وسط ساختمان باشد مساحت داخل به داخل نورگير ( بدون دیوار ) حساب ميشود و از مساحت زيربنای ساختمان كسر ميشود.
در صورتيكه يك يا چند ضلع اين نورگير منتهي به حياط همسايه يا ساختمان همسايه باشد مساحت ديوارهاي منتهي به حياط همسايه يا ساختمان همسايه جزو مساحت نورگير حساب ميشود و از مساحت زيربنای ساختمان كسر ميگردد.
براي توضيح بيشتر ميتوان گفت كه اين نورگيرها كه طبق ضوابط احداث ميشوند به عنوان فضاي باز مانند حياط تلقي ميشوند .
ديوارهاي حياط منتهي به همسايه ها نيز جزو زير بنای ساختمان محاسبه نميشود.
+ نوشته شده در چهارشنبه هجدهم اسفند 1389ساعت 20:29 توسط مهندس ولی
|
تأمین پارکینگ در مازاد فضای باز جزء زیربنا محسوب نمی گردد و به شرط آنکه مانور اتومبیل تامین باشد در مازاد فضای باز به ازای هر پانزده متر مربع یک واحد پارکنیگ قابل تامین است.
منظور از تأمین پارکینگ در مازاد فضای باز اين است كه اگر در زميني كه كاربري آن طبق طرح هاي تفصيلي مثلا صنعتي باشد و ميزان سطح اشغال آن مثلا 50 درصد باشد در صورتيكه از ميزان بنايي كه بر اساس درصد سطح اشغال ميتواند بسازد و مجاز است كه بسازد كمتر بسازد يعني درصد كمتري از سطح زمين را اشغال نمايد يا به عبارت ديگر درصد فضاي باز بيشتر شود آنگاه به ازاي هر پانزده متر مربع یک واحد پارکنیگ از نظر ضوابط شهرداري تهران قابل پذيرش است.
يا اگر در زميني كه كاربري آن طبق طرح هاي تفصيلي مثلا مسكوني باشد و ميزان سطح اشغال آن مثلا 60 درصد باشد در صورتيكه از ميزان بنايي كه بر اساس درصد سطح اشغال ميتواند بسازد و مجاز است كه بسازد كمتر بسازد يعني درصد كمتري از سطح زمين را اشغال نمايد يا به عبارت ديگر درصد فضاي باز بيشتر شود آنگاه به ازاي هر پانزده متر مربع یک واحد پارکنیگ از نظر ضوابط شهرداري تهران قابل پذيرش است.
اين ضابطه بيشتر براي ساختمانهاي موجود صنعتي كه ميخواهند پايانكار بگيرند راهگشا خواهد بود و در شرايط متعارف معمولا مالكيني كه اهداف اقتصادي دارند تمايل دارند از حد اكثر بناي مجاز هم در سطح اشغال و هم در تعداد طبقات استفاده كنند و براي اين دسته از شهروندان مقرون به صرفه نيست كه مثلا 30 متر مربع از درصد سطح اشغال كم كنند كه 2 واحد پاركينگ از آنها پذيرفته شود . لازم به توضيح است كه اين 30 متر مربع عملا در تعداد طبقات ضرب ميشود و در كل زير بنا اگر 5 طبقه باشد 150 متر مربع خواهد شد.
+ نوشته شده در یکشنبه هشتم اسفند 1389ساعت 19:17 توسط مهندس ولی
|
برای مطالعه ضوابط و مقررات شهر سازی مانند
نحوه احداث بنا در املاک دارای اصلاحی
سطح اشغال در قطعات مسکونی در شهر تهران
ضوابط نورگیری و پاسیو یا حیاط خلوت
ادامه ضوابط نورگیری و پاسیو یا حیاط خلوت
میتوانید در آرشیو موضوعی قسمت ضوابط و مقررات شهرسازی
شهرداری تهران در انتهای صفحه مراجعه فرمایید.
+ نوشته شده در دوشنبه یکم آذر 1389ساعت 20:47 توسط مهندس ولی
|
مشخصات زمین و نوع استفاده از آن
مساحت زمین: مساحت یک قطعه زمین را می گویند (عمدتاً در سند یا صورت مجلس تفکیک قید شده است یاآن دسته از اراضی که ابعاد آن ها بدون اندازه و حد و حدودی بوده و مساحت در سند قید نشده ، مساحت زمین از برداشت وضع موجود محاسبه می گردد.)
مساحت زیربنا: مساحت هر طبقه از بنا را گویند.
مساحت کل بنا: مجموع سطح طبقات یک ساختمان اعم از روی زمین یا زیرزمین.
متوسط مساحت زمین: نسبت مساحت قطعات تفکیک شده به تعداد آن را در یک محدوده معین .
ضریب سطح اشغال : سطح اشغال شده در طبقه همکف یک ساختمان نسبت به کل مساحت زمین مورد نظر (طبق سند و یا مساحت وضع موجود بشرطی که بدون کسر اصلاحی کمتر از سند مالکیت باشد.).
متوسط مساحت کل بنا: نسبت جمع مساحت پروانه ها یا جمع مساحت پایان ساختمانها به تعداد پروانه ها یا پایان ساختمان صادره .
متوسط ضریب تراکم: نسبت جمع تراکم استفاده شده در هرپروانه یا بنا به تعداد کل پروانه های صادره .
مساحت کل طبقات و زیرزمین: مجموع مساحت کل طبقات احداث شده ( مطابق مساحت کل بنا ) با احتساب مساحت زیرزمین .
تعداد طبقات: طبقات احداث شده از روی شالوده تا پشت بام را شامل می گردد ( خَرپُشته جزء طبقات محسوب نمی شود. )
مساحت مفید: بنای ایجاد شده و قابل استفاده بدون در نظر گرفتن راهروهای ارتباطی ، راه پله ، چاهک آسانسور ، شوت زباله ،نورگیرها،پارکینگ و انبارهای مجزا بخصوص در زیر زمین وتأسیسات و فضاهای مشاعی دیگر.
صفر طبقه : ایجاد خَرپُشته یا انباری یا توسعه بنا در طبقات موجود که منجر به طبقه اضافی نشود.
تراکم: درصد بنایی که نسبت به مساحت زمین در طبقات قابل احداث می باشد که در طرح تفصیلی برای کاربری های مختلف تعریف گردیده است. (به جز سطوح پارکینگ و مُشاعات در همکف و زیرزمین ها و انباری در زیرزمین)
عملکرد بنا(کاربری طبقات و یا کاربرد بنا) : نحوه بهره برداری از فضاهای ایجاد شده از یک ساختمان (انواع استفاده: مسکونی ، تجاری،اداری و…)
مسکونی : استفاده از فضاهای پیوسته ایجاد شده در یک ساختمان
بعنوان واحد مسکونی که دارای نور کافی و سرویس مناسب بهداشتی نیز باشد (مناسب برای سکونت خانواده)
تجاری : محل داد و ستد که معمولاً برگذر یا سرا یا پاساژ یا تیمچه احداث شده و عموماً دارای ویترین باشد ( مراکزی که اشخاص حقیقی و حقوقی طبق قانون تجارت عملیات تجاری انجام می دهند و معاملات و داد و ستد می نمایند.)
اداری : محلی که در آنجا افراد حقوقی و حقیقی مشغول به کار بوده و کارهای خدماتی مربوط به دولت و بخش خصوصی انجام می شود.
آموزشی: بناهایی که آموزش و پرورش و آموزش عالی و تعلیم و تربیت در آنجا صورت می پذیرد (مهدهای کودک ،دبستان ،مدارس ، دبیرستان و دانشگاه و دیگر مراکز آموزشی)
صنعتی : بناهایی که منسوب و مربوط به صنعت بوده و در آنجا قطعات کوچک و بزرگ ، سبک و سنگین و حجیم و کوچک صنعتی ساخته می شود.
کشاورزی: بنایی که در آن انواعی از کشاورزی، کشتکاری، زراعت ، فلاحت، دامداری، پرورش طیور، پرورش ماهی انجام می پذیرد و یا بصورت بنا و یا سالن های کوچک و بزرگ ،گلخانه ها ، سوله ها یا مراکز نمونه پرورش ایجاد شده اند.
فرهنگی : بنایی که در آن به امور فرهنگی پرداخته می شود. مانند آموزشگاه های مختلف ، دفاتر انتشاراتی،گالری ها،سینما، تئاتر و…
مذهبی : بنایی که برای انجام آداب و آئین مذهبی احداث می گردد.
بهداشتی : بنایی که امور مربوط به تندرستی و بهداشت شهروندان در آنجا انجام می پذیرد. مانند بیمارستان ،کلينیک ، درمانگاه ، تیمارستان و…
تفریحی – ورزشی: بنایی که درآن بتوان به پرورش تناسب و فیزیک بدنی پرداخته و امکانات شادمانی و فرح شهروندان را فراهم نمود. مانند شهربازی ، زمین های ورزشی ، باشگاه های ورزشی ، استادیوم ها ،استخرو…
حمل و نقل : بنایی که جهت امور جابجایی و تردد شهروندان مورد استفاده قرار میگیرد. مانند پایانه ، پارکینگ روباز و طبقاتی ، فرودگاه ، راه آهن
خدماتی: بنایی که در خدمت آسایش و رفع نگرانی های شهری مورد استفاده قرار گیرد، مانند آتش نشانی ، مراکز جمع آوری زباله ، سرویسهای عمومی
تجهیزات شهری: بناهایی که جهت برطرف نمودن نیازهای شهری ایجاد می شود مانند پُست های برق و گاز، مراکز مخابراتی، مراکز تصفیه آب
کاربری زمین : نحوه استفاده زمین را براساس سلسله مراتب انواع فعالیت های شهری و طرحهای جامع و تفصیلی، کاربری ملک گویند.
پست : اراضی که برای ایجاد مراکز و دفاتر پستی پیش بینی گردیده است.
حریم: اراضی که بدلیل نیاز به فاصله ایمنی لازم است حفظ گردد و در آن بنایی ایجاد نگردد و یا مقررات خاصی رعایت شود.
تاسیسات شهری: اراضی که در اختیار تأسیسات شهری مانند نیروگاه ، پُست برق، پُست گاز ، ایستگاه رادیو و تلویزیون و غیره قرار گیرد.
نظامی و انتظامی : اراضی که برای احداث پادگان ها و عملیات نظامی در اختیار ارتش و نیروهای انتظامی قرار گیرد.
داخل طرح اجرایی : اراضی واقع در طرح های دردست اقدام شهرداری.(که عمدتاً طرحهای شبکه گذرها و میادین می باشند)
کلاًداخل طرح : اراضی که کلاً در طرح شبکه شهری و یا خدمات شهری واقع شوند.
معوض شهرداری: اراضی که شهرداری در اختیار خود قرارداده تا در صورت نیاز به صاحبان املاکی که ملک آن ها در طرح واقع می شوند واگذار نماید.
انبارها: اراضی از شهر که بعنوان بارانداز و احداث انبار اختصاص یابد.
خدمات شهری: اراضی با کاربری خدماتی مانند: آتش نشانی، مرکز جمع آوری زباله ، تجهیزات شهری
فاقد کاربری : اراضی که فاقد هرگونه کاربری هستند یا بعنوان ذخیره های شهری در نظر گرفته شده اند و یا هنوز طبق برنامه طرح جامع ، آزاد سازی و طرح تفصیلی ندارند.
تراکم استفاده شده : عبارت است از سطح زیربنای کل ساختمان به سطح قطعه زمین مورد ساخت با هرکاربری (مُشاعات و پارکینگ و انباری در زیرزمین و پارکینگ درهمکف جزء این سطوح محاسبه نمی گردد)
مساحت زیربنای مُشاعات در مسکونی: شامل مجموع مساحت تأسیسات ، راهرو ، راه پله،آسانسور ، لابی ، سالن اجتماعات ، استخر و سونا و ورزشی ، سرایداری ، شوت زباله ، نگهبانی ، نورگیرها ، سرویس بهداشتی و انباری مُشاع جزء سطوح مُشاعات می باشند.
درصد بنای مفید استفاده شده: درصد مجموع زیربنای مفید طبقات در طبقات، نسبت به مساحت ملک(طبق سند مالکیت) . (زیربنای کل ، منهای مُشاعات و پارکینگ و انباری)
فضاهای سبز- پارک عمومی: ملکی که دارای طرح پارک ، حریم سبز ، جنگل مصنوعی و … طبق طرح تفصیلی و جامع می باشد، بارده بندی باغ کودک ، پارک محله ، پارک منطقه ای و پارک های عمومی شهری ، حریم سبز بزرگراهها ، اتوبانها ، بزرگراه ها ، کمربند سبز شهری
انواع پروانه
پروانه ساختمانی: مجوز قانونی ای که از طرف شهرداری برای هرگونه ساخت و ساز برای صاحبان املاک در قطعات بایر ( زمین خالی ) صادر می گردد .
تخریب و بازسازی : پروانه ای که با تخریب بنای قدیمی و احداث بنای جدید براساس طرح تفصیلی صادر می گردد.
اضافه اشکوب : مجوز احداث طبقاتی برروی طبقات موجود (توسعه بنا در ارتفاع)
تبدیل : مجوزی که برای تبدیل یک واحد مسکونی به دو واحد ، تبدیل واحد مسکونی به اداری و یا تبدیل قسمتی از مسکونی به واحد تجاری و… صادر می گردد.
تغییرات – تعمیرات: پروانه ای که منظور انجام تعمیرات و تغییرات جزئی و کلی صادر گردد.
تمدید پروانه: در صورت منقضی شدن مهلت پروانه و یا عدم شروع عملیات ساختمانی از طرف مالک ، اعتبار پروانه تمدید و با همان مشخصات صادر خواهد شد.
تغییر نقشه : در صورت تقاضای مالک و به شرط عدم شروع عملیات ساختمانی نسبت به تغییرات یا جابجایی فضاها یا توسعه بنای پروانه های معتبر ، پروانه تغییر نقشه صادر خواهد شد.
ابطال پروانه : در صورت تقاضای مالک با اخذ اصل پروانه صادره و ابطال آن و پیوست به پرونده بصورت مکانیزه نیز پروانه باطل و تصویر به مراجع ذیربط اعلام می گردد و با رعایت ضوابط و مقررات پرداختی های مالک عودت گردد.
تعویض مهندس ناظر یا مجری: در صورت درخواست مالک و با رعایت ضوابط و مقررات و موافقت ناظر ، مجری ، مراجع ذیصلاح ، معرفی ناظر و مجری جدید ، مجوز فوق صادر می گردد.
انواع گواهی
عدم خلاف: در صورت شروع به کار ساختمانی طبق پروانه صادره برای هرگونه معامله و یا انقضای مهلت پروانه (برای ادامه عملیات ساختمانی یا بروز خلاف ، پس از رسیدگی ، گواهی جدیدی به نام گواهی عدم خلاف صادر می گردد.
بلامانع ناحیه: در موارد بروز تخلفات جزئی که منجر به جلوگیری شود، پس از رفع خلاف یا رسیدگی به آن ، مجوز ادامه کار از شهرسازی منطقه به ناحیه مربوطه صادر خواهد شد
بلامانع شهرسازی: درصورت درخواست انواع پروانه و کشف خلاف در بنا و رسیدگی به آن برای سهولت روند اداری و ادامه کار ، بلامانع شهرسازی صادر خواهد شد.
پایان کار: در صورت پایان عملیات ساختمانی و عدم وجود تخلف و ارائه گواهی صحت اجرا از جانب مهندس ناظر، گواهی پایان کار ساختمانی توسط شهرداری صادر می شود.
پایان کار آپارتمانی: صدور گواهی پایان ساختمان یا عدم خلاف در مورد هریک از آپارتمان های یک مجتمع بشرطی که در اختصاصیات و مُشاعات تخلفی حادث نشده باشد .
پایان کار قبل از ۴۹: جهت بناهایی با هر کاربری که قبل از اردیبهشت سال ۱۳۴۹ ( تاريخ ابلاغ طرح جامع شهر تهران به شهرداري جهت اجرا ) احداث و بهره برداری گردیده اند ( شامل مقررات طرح جامع تهران نمی باشند) پایان ساختمانی قبل از ۱۳۴۹ صادر می گردد.
تمدید پایان کار: در صورت انقضای اعتبار پایان کار و عدم وجود هرگونه خلاف یا تغییرات در بنا پایان کار مذکور با همان مشخصات مجدداً تمدید می گردد.
انواع اراضی
زمین دایر : به اراضی دارای ساختمان و تأسیسات و دیوارکشی متناسب با ملک و یا املاکی که باغ و مشجر و یا زراعی باشد ، می گویند .
زمین بایر : به اراضی فاقد ساختمان و تأسیسات می گویند که سابقه دایر بودن را داشته اند.
زمین موات : به املاکی که فاقد ساختمان و تأسیسات باشد و هرگونه سابقه عمران و آبادی و یا باغ و کشاورزی نداشته اند گویند. و متعلق به دولت است .
برگرفته از :
: http://abbas-valadi.persianblog.ir و http://www.memarblog.com و با تشکر از وبلاگ های فوق
+ نوشته شده در شنبه سیزدهم شهریور 1389ساعت 23:33 توسط مهندس ولی
|
در عصر حاضر با توجه به كثرت و رشد جمعيت در شهرها بواسطه زاد و ولد و مهاجرت و ثابت بودن مساحت زمين و بالا رفتن سطح رفاه خانواده ها و ....... داشتن حد اقل يك اتومبيل يا بيشتر براي هر خانواده دور از انتظار نيست.
در نتيجه چاره انديشي براي تسهيل در ايجاد و احداث پاركينگ ضروري و الزاميست.
در اين راه بايد از همه امكانات موجود جهت حل مسئله كه در آينده اي نزديك تبديل به بحران خواهد شد استفاده شود.
از جمله سطوح زيرين برخي از كاربريها مانند خيابانها و برخي از سطوح چمن كاري پاركها و بوستان هاي شهري و استفاده از تكنيكهاي روز دنيا و .....
يكي از اشتباهاتي كه شهرداريها بخصوص شهرداري تهران در اين زمينه مرتكب ميشود ، اين است كه به كاربريهاي بخش خصوصي مانند منازل و مجتمع هاي مسكوني يا تجاري و اداري اجازه نميدهد از تكنيكهاي تامين پاركينگ مانند آسانسور هاي خودرو بر يا پاركينگ هاي مكانيزه به دلايل مختلف مانند مسائل ايمني و آتش نشاني و نجات و غيره استفاده شود. در صورتيكه بسياري از فضاي قابل استفاده براي تامين تعداد بيشتر پاركينگ صرف گردش رمپ ها و ضوابط قابل اغماض ديگر ميشود.
همچنين براي چمن كاري در بوستانها به خاك به ضخامت نا محدود نيازي نيست و چمن كاري مورد نظر با طرح هاي متنوع ميتواند با استفاده از تكنيك هاي معمولي روي سقف هاي پاركينگ هاي طبقاتي احداثي در زير زمين اجرا و در آب مصرفي نيز صرفه جويي شود.
همچنين مديريت زماني پاركينگ هاي موجود نيز بسيار كار ساز است . به عبارتي ديگر مثلا پاركينگ اداره اي پس از اوقات اداري خاليست و ميتواند مورد استفاده مشتريان واحد هاي تجاري يا تفريحي يا ورزشي قرار گيرد.
همچنین با حذف محدودیت ارتفاعی پارکینگ در ضوابط شهرسازی و با اضافه شدن ارتفاع سقف پاركينگ ميتوان به جاي پارك يك اتومبيل دو يا سه اتومبيل روي هم با تدابيري پارك شوند.
+ نوشته شده در شنبه هفتم فروردین 1389ساعت 22:39 توسط مهندس ولی
|
با سلام و درود بیکران به هم دهکده ای های عزیزم در دهکده جهانی
دوستان عزیزی از کشورهای مختلف منجمله امریکا ، انگیس ، لهستان ، کانادا ، برزیل ، استرالیا ، اکراین ، کویت ، امارات ، و ...... بارها به این وب سایت سر میزنند و باعث خوشحالی من میشوند ، ولی متاسفانه از هیچکدام پیامی یا نظری نمی بینم .
با توجه به اینکه عصر حاضر عصر ارتباطات و تبادل اطلاعات است خوشحال میشوم تا با ارسال پیامی یا نظری در محکم کردن پیوندها و ارتباطات دوستانه و علمی و هنری بکوشیم.
در همین جا آمادگی خودم را در پاسخگویی به سوالات همه دوستان در همه زمینه های موضوعات وب سایتم ، یا در کرکسیون طرح ها و نقشه های معماری اعم از مسکونی یا تجاری و اداری وتفریحی و گردشگری و ..... البته تا آنجایی که بلدم اعلام مینمایم .
در صورت نیاز میتوانید با ارسال نظر خصوصی خود و ارائه شماره تماس خودتان در اولین فرصت ارتباط برقرار نماییم.
منتظر شما هستم .
+ نوشته شده در پنجشنبه هفتم آبان 1388ساعت 12:45 توسط مهندس ولی
|
جمعیت ( یعنی انسانها ) مبنای مهم همه طرحهای شهری است .
واین جمعیت ( انسانها ) الزاماً بایستی در شهر بر اساس استانداردهای محلی و بین المللی در رفاه و آسایش زندگی کنند .
و برای اینکه در رفاه و آسایش زندگی کنند ، بایستی تک تک اجزای پیکره شهری مانند شبکه معابر ، فضاهای آموزشی ، فضاهای درمانی ، فضاهای تفریحی و گردشی و پارک و فضای سبز و تاسیسات و تجهیزات شهری و فضاهای کار و سکونت و غیره ، زنده و پویا ، به اندازه وبه نسب و تناسب جمعیت شهر باشد .
زون های مسکونی محل اسکان جمعیت شهر است .
و برای اینکه جمعیت مورد نظر را در زون های مسکونی اسکان دهند :
1- حد نصاب تفکیک قطعات مسکونی را تعریف و مشخص میکنند .
2- برای احداث بنا ، میزان سطح اشغال بنا را مشخص میکنند ، مثلاً میگویند سطح اشغال 60% ، یعنی در آن قطعه زمین میتوانند تا 60% مساحت زمین ساختمان بسازند .
3- برای احداث بنا ، تعداد طبقات مجاز ساختمان سازی را مشخص میکنند.
زون های مسکونی با شرایط مختلف تعریف میشوند مثلا در برخی از زون ها ساختمانهای دو طبقه و یا سه یا چهار طبقه و یا برج های چند طبقه تعریف میشوند .
بنا براین اگر در زون مسکونی ساختمانهای دو طبقه با سطح اشغال 60% تعریف شود تراکم مجاز دراین زون 120% است.
( 120% =60% * ۲ ) .
یا اگر در زون مسکونی ساختمانهای سه طبقه با سطح اشغال 60% تعریف شود تراکم مجاز در این زون 180% است.
( 180% =60% * ۳) .
نکته :
اگر به صورت دستوری در زون های مسکونی تغییری در تعداد طبقات داده شود مثلا بجای دو طبقه چهار طبقه ساخته شود میزان جمعیت در آن زون دو برابر شده و به دلیل ثابت بودن مساحت زون های خدماتی و شبکه معابر موجبات سلب آسایش و ترافیک های سنگین فراهم خواهد شد.
+ نوشته شده در پنجشنبه چهارم تیر 1388ساعت 20:37 توسط مهندس ولی
|
مالكين اراضي واملاك واقع در محدوده شهر يا حريم آن بايد قبل از هر اقدام عمراني يا تفكيك ارا ضي و شروع ساختمان از شهرداري پروانه اخذ نمايند.
شهرداري ميتواند از عمليات ساختماني ساختمانهاي بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه، به وسيله مامورين خود اعم از آن كه ساختمان در زمين محصور يا غير محصور واقع باشد جلوگيري نمايد.
ادامه مطلب
+ نوشته شده در سه شنبه بیست و نهم اردیبهشت 1388ساعت 22:35 توسط مهندس ولی
|
این دستورالعمل در دو بخش مشتمل بر الزامات، چک لیست راهنمای طراحی نما و پیوست های مربوطه (توصیه ها و تعاریف) به شرح ذیل تدوین گردیده و کلیه ساختمان ها با مساحت زیربنای 2500 مترمربع و بیشتر در شمول آن قرار می گیرند.
ادامه مطلب
+ نوشته شده در دوشنبه بیست و هشتم اردیبهشت 1388ساعت 22:33 توسط مهندس ولی
|
شهر تهران از جهت تعیین پارکینگ لازم جهت ساختمانهای مسکونی و خدماتی به سه حوزه 1-2-3 تقسیم بندی شده که ضوابط تامین پارکینگ در این حوزه ها به شرح ذیل است:
لازم به ذکر است جهت سایر کاربردها ( تجاری-اداری-رستوران و...) تعداد پارکینگ لازم در هر سه حوزه مساوی بوده و در جدول پیوست بخشنامه پارکینگ به تفکیک ذکر گردیده است.
الف) اگر ملک کلاً به صورت یک واحد مسکونی باشد ( در هر سه حوزه پارکینگ) :
اگر سطح نا خالص کل ساختمان ( طبقات با زیر زمین ) کمتر از 150مترمربع باشد نیازی به احداث پارکینگ نیست .
اگر سطح نا خالص کل ساختمان ( طبقات با زیر زمین ) بیشتر از 150مترمربع تا ۲۰۰ متر مربع باشد یک واحد پارکینگ مورد نیاز است .
اگر سطح نا خالص کل ساختمان ( طبقات با زیر زمین ) بیشتر از ۲۰۰مترمربع باشد دو واحد پارکینگ مورد نیاز است .
ب) اگر ملک دارای بیش از یک واحد مسکونی باشد :
|
مساحت خالص آپارتمانm2 حوزه |
S<100 |
100≤S<200 |
S≥200 |
|
حوزه یک |
یک واحد |
یک واحد |
یک و نیم واحد |
|
حوزه 2 و 3 |
1- بنا در حد تراکم مجاز باشد:نیم واحد 2- بنا مازاد تراکم مجاز باشد:یک واحد |
یک واحد |
یک و نیم واحد |
پارکینگ مورد نیاز سایر ساختمانها :
|
فضاهای پارکینگ (به واحد) |
درصد سطح طبقات |
نوع استفاده |
ردیف | ||
|
حوزه سه |
حوزه دو |
حوزه یک | |||
|
3 |
3 |
3 |
برای هر صد متر مربع سطح طبقات |
تجاری* |
1 |
|
2 |
2 |
2 |
برای هر صد متر مربع سطح طبقات |
اداری** |
2 |
|
یک چهارم |
2 |
3 |
برای هر صد متر مربع سطح طبقات |
مرکز اجتماعات |
3 |
|
يک بيستم |
یک دهم |
یک پنجم |
برای هر اتاق |
هتـــل |
4 |
|
يک دوازدهم |
یک هشتم |
یک چهارم |
برای هر تختخواب |
بیمارستان |
5 |
|
2 |
2 |
2 |
برای هر صد متر مربع ازسطح دفتر
|
کارخانجات صنعتی وانبارها وکارگاهها |
6 |
|
يک دوم |
يک دوم |
يک دوم |
برای هر صد متر مربع ازسطح کارخانه
|
کارخانجات صنعتی وانبارها وکارگاهها |
7 |
|
یک دهم |
یک چهارم |
يک دوم |
برای هرمعلم وناظم ومدیر |
مدارس |
8 |
|
یک چهلم |
یک دهم |
یک دهم |
برای هر صندلی |
سینما وتاَتر |
9 |
|
1 |
1 |
1 |
برای هرمعلم وناظم ومدیر |
مدارس عالی وهنرستان |
10 |
|
1 |
1 |
1 |
برای هراستاد |
دانشگاهها |
11 |
|
یک صدم |
یک صدم |
یک صدم |
برای هرشاگرد |
دانشگاهها |
12 |
|
یک چهارم |
يک دوم |
1 |
برای هر صد متر مربع سطح طبقات |
تاَسسیسات تفریحی |
13 |
|
يک دهم |
يک ششم |
يک سوم |
به ازاء هر نمره خصوصی |
گرمابه ها |
14 |
|
یک دهم |
یک دهم |
یک دهم |
برای هر اتاق خواب(15مترمربع) |
خوابگاههای دانشجویی و پانسیونها |
15 |
|
یک چهارم |
يک دوم |
1 |
برای هر صد متر مربع سطح طبقات |
ورزشی وتاَسیسات تفریحی |
16 |
|
يک دوم |
يک دوم |
يک دوم |
هرواحد آپارتمان با مساحت خالص تا متراژ یکصد مترمربع |
هتل آپارتمان*** |
17 |
|
1 |
1 |
1 |
هرواحد آپارتمان با مساحت خالص100مترمربع وبیشتر |
هتل آپارتمان**** |
18 |
|
يک دوم |
1 |
2 |
برای هر صد متر مربع سطح طبقات |
درمانگاه |
19 |
|
5 |
5 |
5 |
برای هر صد متر مربع سطح طبقات |
رستوران- تالاز – اغذيه فروشي و . . . |
20 |
|
- |
- |
- |
- |
مساجد ومعابدرسمی |
21 |
+ نوشته شده در چهارشنبه بیست و ششم فروردین 1388ساعت 23:19 توسط مهندس ولی
|
1- احداث پيشآمدگي و بالكن در گذرهاي كمتر از 12 متر مقدور نميباشد.
2- احداث پيشآمدگي در خيابانهاي 12 متر تا 20 متر به عمق 80 سانتيمتر و براي خيابان20 متر به بالا به عرض 120 سانتيمتر مجاز ميباشد.
3- ارتفاع پيشآمدگي نسبت به كف پيادهرو، نبايد از 5/3 متر كمتر باشد و سطح آن مطابق ضوابط مربوطه جزء تراكم محسوب خواهد شد.
4- پيشآمدگي روي پخ دوگذر در محدوده سند مالكيت، به ميزان حداكثر 5/1 متر عمود بر پخ و به شرط رعايت 5/3 متر ارتفاع از كف پيادهرو بلامانع است.
+ نوشته شده در جمعه بیست و یکم فروردین 1388ساعت 23:11 توسط مهندس ولی
|
احداث ساختمان در املاکی که با طرحهای تعریض گذر برخورد دارند ( به اصطلاح عقب نشینی دارند ) با رعایت 60٪ طول و مساحت طبق سند و قبل از اصلاحی ، در باقیمانده زمین و درحد تراکم مجاز بلامانع میباشد و پیشآمدگی بیش از60٪ طول تا 2 متر نیز بلامانع است .
در صورتیکه بنای همسایه مجاور در مازاد 60% طول ، با پخ زاویه 45 درجه احداث شده باشد ، پیش آمدگی ساختمان در سمتی که ساختمان همسایه با پخ است الزاما بایستی با پخ زاویه 45 درجه احداث شود .
+ نوشته شده در جمعه هفتم فروردین 1388ساعت 19:59 توسط مهندس ولی
|
در تهران بهترین جهت نورگیری ، از جبهه جنوبی ساختمان و بعد از آن به ترتیب جبهه های شرقی سپس شمالی و در آخر جبهه غربی ساختمان است .
لذا در صورتیکه قطعات تفکیکی زمین بصورت شمالی – جنوبی باشند ، محل استقرار ساختمان در شرايط متعارف بايد در قسمت شمالي زمين باشد ، در صورتیکه قطعات تفکیکی زمین بصورت شرقی – غربی باشند ، محل استقرار ساختمان در شرايط متعارف بايد در قسمت غربی زمين باشد،
ولی در هر شرایط ، بافت موجود در محل تعیین کننده اصلی محل استقرار ساختمان در زمين است تا نما و منظر شهری در گذر مورد نظر حفظ شود .
+ نوشته شده در جمعه هفتم فروردین 1388ساعت 19:53 توسط مهندس ولی
|
1- احداث پيشآمدگي و بالكن در گذرهاي كمتر از 12 متر مقدور نميباشد.
2- احداث پيشآمدگي در خيابانهاي 12 متر تا 20 متر به عمق 80 سانتيمتر و براي خيابان20 متر به بالا به عرض 120 سانتيمتر مجاز ميباشد.
3- ارتفاع پيشآمدگي نسبت به كف پيادهرو، نبايد از 5/3 متر كمتر باشد و سطح آن مطابق ضوابط مربوطه جزء تراكم محسوب خواهد شد.
4- پيشآمدگي روي پخ دوگذر در محدوده سند مالكيت، به ميزان حداكثر 5/1 متر عمود بر پخ و به شرط رعايت 5/3 متر ارتفاع از كف پيادهرو بلامانع است.
+ نوشته شده در شنبه بیست و چهارم اسفند 1387ساعت 21:23 توسط مهندس ولی
|
بر اساس ضوابط و مقررات شهر سازی ملاک عمل طرح جامع شهر
تهران ضوابط سطح اشغال در قطعات مسکونی بدین شرح است :
سطح اشغال در قطعات مسکونی معادل ۶۰ درصد مساحت زمین
طبق سند مالکیت مجاز است .
محل احداث بنا را در مطالب بعدی توضیح خواهم داد ، لیکن در
صورتیکه محل احداث بنا در شمال ملک باشد ، شرایط زیر در طراحی
بایستی رعایت شود :
۱ - پیشروی طولی ساختمان ، در املاک واقع در محدوده شهر تهران ،
60 درصد طول زمین قبل از اصلاحی ، مجاز می باشد .
2- به منظور هماهنگی با ساختمانهای مجاور و ارتفاء کیفی طراحی ،
پیشروی طولی ساختمان حداکثر به میزان 2 متر مازاد بر 60% طول
مجاز ، بلامانع می باشد .
تبصره 1- در صورتی که در ساختمان مجاور ،پخ 45 درجه رعایت شده
باشد ، اجرای پخ در ملک مورد تقاضا نیز الزامی و در سایر موارد رعایت
پخ ضروری نمی باشد . در ضمن،حذف پخ های موجود املاک مجاور
هم ، مشروط به توافق مالکین و اخذ مجوزهای لازم به صورت همزمان
، با رعایت مسائل فنی بلامانع می باشد .
تبصره 2- با توجه به حقوق همسایگی و رعایت منظر شهری و اصول
معماری و شهرسازی ،در مواردی که زمین از شکل منظمی برخوردار
نمی باشد ، موضوع در شورای معماری منطقه مطرح و اتخاذ تصمیم
گردد .
3- احداث بنا بر اساس بند 2 وتبصره های آن به شرطی مقدور است
که 60 درصد مساحت زمین قبل از اصلاحی رعایت شود .
4- رعایت مفاد بند 3 برای اراضی و املاکی که مساحت آنها پس از
رعایت بر اصلاحی 200 مترمربع و کمتر باشد ،الزامی نیست .
تبصره - اگر اراضی و املاک کمتر از 200 مترمربع با یکدیگر تجمیع شده
و مساحت حاصل از تجمیع ، بیش از 200 مترمربع باشد، ازمزایای
مندرج در بند 4 برخوردار می باشد .
5- شهرکها و مجموعه های مسکونی دارای مصوبات موردی از شمول
بندهای فوق الذکر ، مستثنی می باشند.
+ نوشته شده در پنجشنبه هفدهم بهمن 1387ساعت 19:17 توسط مهندس ولی
|
